最近网络上，有个书院挺火的。

因为一个“少爷”的运球视频，在 dy 爆火。

引起众人关注的，不是小伙的球技，而是小伙所在的万柳书院，以及墙壁上挂着的齐白石可能价值过亿的画作。

这一切，让人心生好奇，这个书院到底什么来头？

北京的万柳书院，号称海淀区的第一豪宅。

书院的称呼，不是说这这里藏书丰富，而是因为万柳书院附近汇聚了中关村三小和人大附中等顶尖学府。

小伙子被众人称作“少爷”的背后，其实是万柳书院令人咂舌的36w一个平方的天价。

后台有读者在问， 万柳书院这个小区，在全国豪宅排在什么位置呢？

其实，万柳书院的历史最高成交价也就1亿左右，在近四年的全国豪宅成交中，排名才200多而已，并不是豪宅中的翘楚。

相较而言，上海无论是顶级豪宅的总价还是豪宅成交量，近些年在全国都是数一数二的位置。

对于万柳书院豪宅热度高升，大上海豪宅表示不服。

01

2022年全国豪宅成交

2022年，无论是在总价1000万以上、3000万以上还是5000万以上的一手房、二手房，上海都是的成交量都是全国第一。

足以证明，上海楼市对于不同资产阶层需求的巨大包容性。

新房方面，2022年总价1000万以上的成交量，

上海稳居全国第一，成交14975套，同比2021年，增加44%，也是唯一销售量破万的城市。

总价3000万和5000万以上的成交量，上海同样排名第一。

二手房方面，总价1000万、3000万、5000万以上的成交量是全国第一名。

尤其在3000万和5000万以上的豪宅成交量上面，上海竟然是第二名北京的 5倍还要多。

让人惊讶，上海的二手豪宅市场原来是全国最健康的市场。

尽管2022年，对上海来说是不平凡的一年。

但上海的豪宅市场的表现，全国一线城市也不得不服。

02

上海顶级豪宅

对于上海的豪宅，大家耳熟能详的基本是汤臣、翠湖。

也许大家会以为， 这些豪宅才是吊打万柳书院的上海头牌。

但真正吊打万柳书院的顶级豪宅，是在闵行区。

这么多年，对上海来说，豪宅本身也是有鄙视链的。

入门级豪宅：类似普陀的新湖明珠城，单价是10万5左右，面积180平，总价是2000万左右的，算是入门级豪宅。

中等豪宅：类似新天地的翠湖天地嘉苑，单价是20多万，面积190平，总价近4500万的，算是中等豪宅。

顶部豪宅：类似汤臣一品，单价是27万多，面积达到400多平，总价直接超过1个亿，算是豪宅中的头部。

这是前些年，我们一直在讲的。

不过从近四年的总价过亿的豪宅成交统计来看，上海闵行的古北壹号已经利压汤臣一品，成为顶级豪宅里面的翘楚。

2021年5月，古北壹号成交了一套总价3.44亿的别墅，最高单价25万，一跃成为全国总价第二的顶级豪宅。

最近4年里面，全国前二十的顶级豪宅成交，古北壹号占据4个席位。

网络上流传：住汤臣一品的不一定有钱，但住古北壹号的肯定是亿万富豪。

这也就难怪在上海疫情刚解封的时候，什么宾利、莱斯莱斯等豪车排队出小区大门去买菜……

古北壹号，近些年因为明星、企业家云集，频频上热搜，看来并不是徒有虚名。

比如，明星靳东、吴尊等住在这里，21年1.75亿拍下一套的鱼跃医疗的实控人也住在这里。

毫无疑问，古北壹号有实力和万柳书院叫板。

上海升学买房，怕买贵怕买错

03

2023年上海的豪宅新格局

古北壹号，虽然是上海近几年顶级豪宅的翘楚，但毕竟也只是二手房了。

上海豪宅市场格局变化，还要看新出的豪宅项目。

2022年的上海新房市场的豪宅项目，整体入市速度比较慢。

23年的豪宅入市动作将会加快。

对于既往豪宅的格局，2023年黄浦区表示强烈不服。

2023年，黄浦区因为旧改的加快，将会是豪宅供应的大头。

单看户型区间，大多都是200平起步。

这些别墅的地段，聚集在老西门、豫园、新天地，都是寸土寸金的地方。

如果按照市中心地段单价14万+计算的话，基本上很多项目的起始总价都已经超3000万。

尽管黄浦区这18个盘，不可能在2023年全部入市。

但这么多新房项目的涌入，肯定会对现有的豪宅格局产生一定冲击，进一步增加上海豪宅的多样性。

04

豪宅客户的变化

很多人觉得豪宅距离自己太远，好像和自己关系不大。

其实不然。

豪宅市场向来是市场资金的风向标。

也能从侧面反应出一个城市对于富豪的吸引力和购买力人群的变化。

2022年购买豪宅的主力人群最重要的变化有两个：一个是人群行业的变化，一个是人群年龄的变化。

从人群行业变化来看。

2022年豪宅客户主要以制造业、高端制造业的传统企业主为主。

互联网、直播经济主导的新经济行业受疫情反复影响，逐渐开始淡出豪宅市场，

从往年的成交占比20%左右下降至不到 5 %

人群年龄变化来看，

2022年，豪宅客户45岁+是主导，年轻客群在隐退。

换句话来说：

豪宅客户，

少爷越来越少，老爷越来越多。

45岁以上的豪宅客户成交占比超九成。

30岁左右的年轻人，基本在了3000 万以上的豪宅市场，基本绝迹。

买豪宅方面，少爷们是不行的，主力还要看老爷们。

这些数据，和我们对上海的感受也基本相近的。

2021年的时候，年轻客群其实还是不少，但是在2022年，比例有所减少。

还记得21年初，有对90后的年轻小夫妻，买了一套2000多万的豪宅。

让我比较意外的是，他们购房的资金，几乎都是自己赚的。

小夫妻从事的是化妆品的网销行业，通过公众号、抖音等渠道，销售化妆品。

紧紧抓住直播网络销售的风口，他们找了很多"李佳琪们，薇娅们"来帮助己推销产品。

由原先的店铺门店销售，转为当下的网络销售。

跟随时代的变化，这些年轻人抢先换道，有了致富的先机。

2022年，在豪宅消费主力人群上面。

只能说姜还是老的辣，你大爷还是你大爷，不服不行。

05

2022年，上海的疫情反复。

特别是年初的封控，让上海很多的企业供应链濒临断裂。

有很多人担心，那些有钱人的钱会不会离开上海呢？

从真实的数据来看，有钱人不仅没有离开，反倒是更加喜欢上海了。

无论是新房还是二手房的3000万以上的豪宅成交，全国第一。

二手房5000万以上的成交量是113套，是第二名北京 21套的5.3倍。

网上有人说，经济不好的时候，其实有钱人更难受。

因为他们的钱，留在手上就是损失。

或者这就能解释，为啥这几年买豪宅的人比以前更疯狂了。

新房的中签率越来越低，

因为有钱人也不傻，好资产就那么多，特别是确定性强的资产，

你不抢就是跑输。

上海，吸引着全国的有钱人。

无论1000万、3000万、还是5000万以上的房子，上海都有足够多样的选择。

上海这座城市的包容性、多样性以及城市发展的巨大潜力，才是吸引富豪老爷的真正所在。

2022年，这样艰难的一年，这些富豪老爷都对上海不离不弃，

2023年，这些人是继续拥抱上海，还是转头嫌弃上海呢？

让我们拭目以待。

本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：观观，经授权发布。