本文来自微信公众号“地产人言”（ID:dichanrenyan），作者：艳姐team，经授权发布。

3年前，因为在上海的一场“意外事件”，3大头牌房企：

万科、华润、中海

近3年来在上海土拍市场几乎是0拿地。

今年，这3家房企也即将“解禁”，重回上海土拍市场。

在他们几近“消失”的3年，上海土地市场的最大赢家，一定是两大央企：

招商和保利

几乎每次集中供地，他们都连拿好几块地，长期霸榜上海拿地榜。

然而，随着万科、华润、中海这3家房企的解禁，保利和招商独霸武林的局面也将打破。 艳姐也了解到，中海早已开始内部模拟拿地，可见对于解禁期满后再战沙场，正摩拳擦掌。

对于保利和招商来说，今年拿地或许将不再是 so easy。

01

失去的3年

时间倒回到2020年3月。

当时因为众所周知的原因，万科、华润、中海被限制在上海拿地，对于这3家房企来说，过去在上海的这3年，是失去的3年。

这3年里，以保利、招商、华发为代表实力央国企，在上海土拍市场大拿特拿。

根据克而瑞2022年上海拿地权益金额榜单，去年拿地权益金额TOP5房企为：

华发、招商、北万置业、保利、建发

2021年TOP5房企为：

招商、上海城投、保利、上海建工、港城开发

2020年则为：

香港置地、金地、华发、招商、融信

招商的出现频率最高，3次登榜；保利和华发也2次进榜。而万科、华润、中海几乎和榜单无缘。

要知道，在那次事件之前，这3家房企在上海土地市场还是常客：

根据iFinD数据显示，2016年-2018年，万科在上海拿地金额持续增长，由2016年的110.1亿增长至2018年的187.03亿。但是到了2019年，万科在上海的拿地策略有所调整，2019年仅拿下宝山的一宗城中村改造项目。

可见万科在拿地上还是有所节制。

中海在上海土地市场也曾一度低调，2013年拿下闵行梅陇地块后，几乎隐退土地江湖，2017年重新杀回，拿下4幅住宅地块；2018年又联合上海中环以近100亿拿下红旗村巨无霸地块，之后在这里打造了爆款项目中海臻如府；2019-2020年也在普陀、长宁拿下3幅宅地。

虽说中海过去拿地不是大杀特杀，但从拿地轨迹来看，几乎都是在市区的核心地段拿地，拿地金额也不低。

华润在上海的拿地高光时刻是在2015年和2016年，2015年华润联合华发以87.95亿拿下上海闸北王炸地块，成为当时的新晋总价地王，之后打造了华润华发静安府；2016年，华润又联合华侨城以69.32亿拿下上海苏河湾中央公园重磅地块，该地块之上如今已 经是苏河湾中心润府，成为上海豪宅标杆。

之后几年华润也零星拿下上海几宗宅地，但拿地量级已无法企及2015和2016年。

在2019年，这几家房企在上海土地市场都变得比较谨慎，因为上海高溢价地块对于利润空间的压缩，过去那种大举拿地的模式已不适合长期发展。

在2020年3月之后，这3家房企就被挡在了上海土拍市场门外。

不巧的是，2021年上海集中供地制度居然出炉了，新规规定溢价率不能超过10%，这等于说是限定了地块的最高价，再也不会出现过去那种溢价率奇高的情况。

如果来一次沙盘推演，假使万科、华润、中海能参加2021年开始的集中供地，相信他们一定会拿下一些地块。

可惜的是，没有时光机回到2020年，来重新进行一次选择。

02

重返上海的火焰已燃？

2023年，万科、华润、中海会以怎样的姿态在上海拿地？

还是得从它们在上海的“弹药”多少、对上海的布局态度以及近期的动作来推算一二。

首先来看他们在上海的“弹药”情况。

目前这几家房企最新存货情况，还是要看近年的年报和最新半年报。

万科2022年的半年报显示，截至去年上半年，万科在上海的在建产品仅为上海天际；拟开发产品为上海七宝19-04地块，预计在今年12月开工。

万科整体的开发任务可谓非常轻松。

中海去年上半年的半年报显示，去年上半年仅新增了一幅杨浦区预计建面17万方的地块。2021年年报显示，其在建项目仅为普陀区石泉路街道106街坊，为写字楼、购物中心及长租公寓，预计将分阶段在2022年、2023年竣工。

除了旧改地块外，中海在上海可供开发的宅地已寥寥无几，总体来说，也亟需在上海增加“弹药储备”了。

而华润置地则更为低调，2022半年报和2021年报均未披露在建和拟开发产品情况。根据地产人言不完全统计，华润置地在上海基本已无操盘住宅项目，仅剩下部分商业项目在售。

万科、华润、中海在上海的“土地弹药”情况基本可以用“清汤寡水”来形容。

2023年即将解禁，这3家房企在上海的拿地意向究竟如何？或许我们可以从之前这几家房企在其他一线城市的拿地情况，以及高管发言和官微中看出端倪。

万科2021年在北京、广州、深圳、上海这4个一线城市0拿地，这是20年来头一回。而且郁亮在2022年的内部年会上说：

“2022年万科不会成为拿地冠军，而是加速出清缩表。”

确实到了2022年，万科在一线城市也非常低调，只拿了零星地块。

总体来说，万科在一线城市拿地还是非常审慎的，除非是非常具有价值的地块，可能会入手。

中海对一线城市的态度则比较积极，2021年中海中期业绩发布会，当时的行政总裁张智超说：

“一线城市本身是中海一直深耕的，而从回报率看，一线城市的防守性极其强”。

中海2022年拿地可谓异常凶猛，在北京、深圳都有拿地，尤其在北京，去年在集中供地中共拿下8幅地块，成交金额为314.55亿，拿地数量和金额均位列北京第一。

根据中海的调性，艳姐猜测，今年中海也是大概率会在上海土拍市场崭露头角。

华润也和中海一样，对一线城市青睐有加，在2022年中期业绩会上，华润置地首席战略官谢骥说：

“华润置地始终坚持严格的投资策略，重点在一线、二线城市拿地。”

2022年，华润在北京拿下5宗地块，总价超200亿；而去年深圳土拍，也几乎成为了华润专场，在第二轮集中供地中，以118亿一口气拿下了4幅地块。华润也成为去年深圳土拍的最大赢家，去年以203.5亿拿下8宗地块。

整体来说，中海和华润这两家央企对于一线城市拿地的态度还是比较积极的，回归上海后，很有可能在上海的土地市场有一番作为。而万科作为谨慎型房企，可能大多数情况仍然会选择郊区等低价地块进行布局。

今年的土拍市场的竞争格局即将发生变化，对于招商和保利来说，也即将面临强劲的土拍竞争对手，轻松拿地的好日子可能是要到头了。

03

正在行动中...

艳姐也注意到，近期这几家房企似乎已经有点蠢蠢欲动了。

去年11月，上海联合产权交易所披露披露了1宗交易，上海德泽置业有限公司90%股权及相关债权已被转让，成交价为35.26亿元。

该交易涉及的资产为上海浦东新区三林滨江西区第二块土地。

最终获得该地块的，正是华润。

也就是说，华润通过股权收购，变相获得了浦东三林这块宝地。

根据地块的用地面积和容积率来推算，该地块之上的住宅套均面积约130m²左右，产品大概率以洋房、叠墅为主，规格也是比较高的。此前网上披露了相关设计方案，给人的感觉非常高大上。

无独有偶，在去年3月，全国公共资源交易平台披露，上海新辽塬企业发展有限公司80%股权及转让方对标的公司587668.917159万元债权，最终由中海斩获。

而上海新辽塬正是由上海杨浦城市更新建设发展有限公司持股100%。

经过股权转让，中海获得了杨浦江浦社区E1-04地块，也就是原来的杨浦城建江浦项目，如今已经打造出了中海·海上和集，该项目很有可能将在2023年上海第一批次入市。

所以，虽然过去土拍市场的门不能进，但是这些实力房企还是可以通过其他渠道获得少量优质土地，开发项目。

实际上，万科在这3年也是有所动作的，比如在城市更新领域有所发挥。2021年6月初，上海成立800亿元城市更新基金，万科就参与其中；当年 8月底，万科与上海市政府签订战略合作框架协议，双方将在未来城市旗舰项目建设、城市更新、住房租赁发展等方面进行深入合作。

万科在城市更新领域可谓是头部级别，之前在上海打造了万科·上生新所等爆款项目，也是在和这座城市共同生长。

今年，万科又将以怎样的姿态介入上海城市和楼市的开发？艳姐也是有些期待的。

04

上海公司的将才们

最后再和大家来盘盘这几家房企上海公司的帅将们，毕竟城市公司的发展状态，也取决于高管层的能力和策略。艳姐看下来，这些城市公司的掌舵人，基本都是能力强悍的将才。

首先来说说万科，在2021年12月，万科内部发文对上海区域高管进行了调整：

张海将继续担任开发经营本部首席合伙人兼CEO，不再兼任上海区域首席合伙人；上海区域原副总经理、杭州公司总经理吴镝升任上海区域区首。

吴镝是万科第一位女区首，1995加入万科，从办公室秘书做起，2010年担任上海区域副总经理；2020年4月，其又担任杭州万科总经理，在杭州一年半的时间，也带领团队，让杭州公司的业绩名列前茅。

事实上，杭州万科可以说是将才辈出，万科区首刘肖、李嵬也是杭州城市总出身，个个实力都非常强劲。

吴镝也是张海多年的得力干将，吴镝掌管上海区域，业绩增长在很大程度上会得到保证。相信在未来几年，万科在吴镝的带领下，在上海市场也会稳步提升。

华润置地上海公司总经理郁文杰，早在2001年就加入了初创的华润置地上海公司，此后在上海公司期间，曾担任华润外滩九里、上海橡树湾等知名项目的项目经理和总经理，可以说具有非常丰富的实操经验和管理经验。

2012年，又调任温州公司总经理，2018年担任苏州公司总经理，在那次事件后，郁文杰再度回归上海。

郁文杰作为上海公司的早期参与者和见证者，曾在上海打造了诸多精品爆款项目，对于如何打开上海市场的局面，进一步提升华润在上海的影响力还是熟门熟路。此次解禁后的未来几年，华润置地上海公司的表现还是非常值得期待。

中海地产上海公司总经理为金天，金天是2007届海之子，先后在中海担任人事行政部经理、城市公司助理总，在2021年调任上海之前，其曾在宁波公司担任总经理。

上海公司也是诞生人才的地方，中海地产董事局主席的颜建国、副主席庄勇、行政总裁张智超都在上海公司有过相关工作经历。

中海让金天担任上海公司总经理，足见中海对于金天的认可和期望。今年或许也是上海公司大展宏图的1年。

结语

万科、华润、中海在上海低调的3年，让上海的房地产失去了一些底色，去年2022销售榜单中，这3家房企也均无缘TOP10。

艳姐很怀念那些神仙打架的日子。

3家头牌房企即将重新杀回来，他们能否重振过往雄风？

时间会告诉我们答案。