地铁公司豪赌TOD。

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2022，地铁疯狂拿地

最近的天气越来越冷，房企们的心也是拔凉的。

回顾2022年的拿地情况，房企基本躺平了。90%的房企拿地量都降了。

降得有些猛，而不是一星半点。不少百强房企在2022年的拿地量几乎为0。集中供地虽在延续，但自2021年首轮之后，热度一路走低，除部分特别优质的地块以外，底价成交、城投托底成为常态。

央国企、各大城市本土的城投平台，成了土地市场的救火队。

但在一众拿地的央国企房产企业及城投公司的身影中，还出现了一类与前两者身份均有所不同的企业，成为土拍市场中的新兴力量。动作之迅速，拿地规模之大，比之城投也毫不逊色。

他们就是地铁公司。

早在2021年11月，地铁公司就在土拍市场上一展身手。深圳第三批集中供地共推出11宗地块，深圳地铁以总价178.51亿元拿下5宗。

到了去年，地铁大规模拿地已成为常态。

5月，在广州首轮集中供地中，广州地铁斥资165亿元拿下4宗地块。

洛阳轨道集团3个月拿下8块地。

还有沈阳地铁，9月份沈阳总共就卖出去10宗地，其中有8宗被沈阳地铁拿了，占比例近9成。换句话说，沈阳地铁靠着一己之力撑起了当地的土地市场。

广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁集团、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团、苏州轨交集团、南京地铁集团等城市地铁公司拿地总金额超500亿元。

其中，广州地铁、深圳地铁集团、厦门轨道交通拿地金额超百亿，苏州轨交集团、杭铁集团超50亿。

卖5块钱的票，买上百亿的地。

各大城市地铁公司在成为中国最大地主的路上越走越远。

02

地铁公司豪赌TOD

如此大规模进军地产，有人说是地铁在给城市的土地市场托底，也有说他们是在趁着市场冷淡抄底楼市。

但根本上还是他们看到了TOD模式的前景。

记得前两个月就爆出一家主营地铁业务的南宁轨道公司，为了能卖房使出了营销大招。

2022年11月13日，据微信公众号“南宁轨道荟”发了个推文说是南宁轨道公司推出了一项买房送“10年地铁自由”的优惠福利活动。条件则是：

购房人需要在11月11日-12月31日期间，买下一套轨道地产的房子。

在今年的房地产营销市场中，已经先后出现过不少花式卖房套路，比如此前的小麦换房、西瓜换房等，但买房免费坐地铁尚属首例。

乍听起来，这项购房优惠也相当诱惑。不过，虽然活动关注度很高，但真正落实到购房者口袋中的优惠，却并不多。

粗略算一算，在南宁买房可享10年免费乘坐地铁，也只相当于优惠约3万元。

这次“花式卖房”操作，作为城市基础公共交通设施定位的地铁，都被用来作为卖房的营销噱头，事情本身就注定会存在很多争议和槽点。

不过更让人奇怪的是，一家搞地铁的公司居然开始搞房地产。

其实，这属于典型的TOD模式，国内也叫“站城一体化开发”。

地产界有着这样一句话：“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来”。

这几年，不少开发商不约而同地把目光转向综合体，打造的综合体形态也随着城市更新在不断更新迭代。在交通枢纽上建立TOD项目，正在成为国内房地产开发领域的最时兴的概念。

但TOD的开发模式并不新颖，最早出现于欧美国家，并风靡了20余年。随后被国土狭小、城市寸土寸金的日本用到了极致。

比如，东京涩谷“未来之光”，在地铁站的上面建了一座立体的城市：

底层是商业，中间有一个能够容纳2000人的空中剧院，上层是办公，这是一个很立体的城市混合体。

这些商旅文的空间使得“通勤地狱”里的都市人得到了喘息的机会，自然而然就在大客流中得到分流。

从数据上来看，日本涩谷之光日换乘人数约320万，其中10%的交通人流转化成了消费客流。仅仅一年时间，涩谷之光从亏损3亿元到年收益220亿元，盈利暴增660倍。

所以，那些地铁公司为啥如此积极拿地，真的只是给土拍市场做“气氛组”的吗？

那是人家看到了真的发财机会。

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以房养铁

TOD开发模式所隐藏的巨大机会，已经被越来越多的地铁公司所验证。

当下各城市的地铁公司，仅靠自身业务，大多都是亏损的；要么靠着政府补助勉强收支平衡。

但这之中有个异类，就是深圳地铁。

2020年，大多数城市要么亏损六七十亿，要么收支堪堪持平，唯独深圳地铁鹤立鸡群，盈利近百亿。

2021年深圳地铁获得政府补助较少，只有1.37亿元，而净利润达到29.97亿元，成为内地最赚钱地铁公司。

深圳地铁为什么最赚钱？

主要靠房地产开发，数据显示，深圳地铁2021年实现营收163.97亿元，利润总额29.66亿元，其中站城一体化开发收入达95.71亿元，占总营收58.67%，而卖票收入为39.18亿元，仅占23.9%。

很多人对深圳地铁的最深印象，是万科的第一大股东。但不知道的是，与万科的合作，那只是它踏入房地产市场的必要步骤。

早在2008年，深圳地铁耗资17亿元，买下了深圳前海141万平方地块。首次进行地铁上盖房地产项目开发，开启了靠物业销售收入反哺地铁开发的模式。

这种“以房养铁”的模式，也构成了深圳地铁此后主要的利润来源。

2015年的那场“门口野蛮人”之战中（宝能被王石称为“野蛮人”），万科和宝能打得正火热，深铁却最终从华润和恒大手上收购了股份，成了万科的第一大股东。

之后，来自万科的房地产投资收益，成了深铁最重要的利润来源，日子要比单纯收票钱好多了。

这些年，深铁自身在房地产开发业务上动作频频，甚至专门成立了专业的地产开发团队。其旗下子公司深铁置业就是负责房地产开发业务的，2021年销售金额138.78亿元，挤进了深圳市场前三，仅次于华润置地和万科。

纵观整个公司年营收在过去十年里增长了20倍，一度突破200亿元。

到了2022年，深圳地铁更是凭实力把自己干成了深圳第二大房企。

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TOD靠谱吗？

在地产开发这件事上，地铁的优势其实很大，同时也有着强烈的需求。

第一，地铁公司都不差钱，融资成本低，也容易在市场上借到钱，财政还会给他们背书。

第二，地铁作为城市最重要的公共服务之一，根本就不赚钱，国家也不会让他们赚钱，因此需要通过房地产业务增收，以弥补亏损。

第三，现在烂尾楼越来越多，民企的交房信用度正在下滑。相比地铁管网工程，地产开发的复杂程度不见得更高，交给地铁公司运营，最终也肯定能保证交付。试想一下，人来人往的地铁口上，一幢烂尾楼笔直地站在那，任由哪个领导在位置上都会率先给它完工。

另外，TOD综合体在楼市整体下行的环境下其实很好卖。

一个是人流大，商业地产的市场群体肯定会优先考虑；

二个是交通方便，完美解决刚需通勤族的生活痛点。

如今跨城、跨区等长距离通勤上班的人越来越多，谁不想买的房子离地铁近，何况TOD多为综合开发还有商业配套，都给照顾到了，有了客源房子大多不愁卖。

但要是指望着地铁大搞TOD来救当下的楼市，那倒是几乎不可能。

首先，就TOD的体量，跟整个楼市的趋势资金相比简直杯水车薪，改变不了大盘的走势、

其次，搞得起“站城一体化开发”的城市不多，也就一线和部分二线。别看现在三四线不少城市如火如荼建设地铁，但受限于城市人口规模，TOD模式运营不起来的。

个人的看法是，“站城一体化开发”真能在国内做起来，最有可能的是上海、广州、深圳等极个别城市，北京都只能算半个。

从日本的开发情况便能看出一二。日本为啥做得起来，主要是有个东京都市圈，集中了全国三分之一的人口，轨道交通发达、日常需求也非常大。

而国内现在称得都市圈的也就长三角、珠三角两个，川渝、京津都只能算半个。至于三四线城市的地铁，能不烂尾，以后还能正常运营就算优等生了。

不难预见，TOD会是几个主要城市的楼市利好，至少是楼市大环境越来越差情况下的稳妥选择，以后也会是比较保值的资产。

通过这种模式不断扩张，像广深这种城市的地铁公司可能会成为当地最大的“地主”，最有实力的地产开发商。但别的城市盲目抄作业，可能又得留下一大堆烂尾工程。