原标题：恒大欠了1.95万亿，钱都去哪了？

据说恒大欠了1.95万亿、碧桂园欠了1.76万亿，万科欠了1.52万亿、绿地1.24万亿、融创9300多亿......哪个开发商都不少于几千亿。1.97万亿是多少钱呢？郑爽的日薪是208万，想要达到1.97万亿需要工作2595年，也就是说得从周朝开始全年无休。

有人便看到这里心生疑问，开发商没钱，投资的恒大信托理财的钱也没了，钱都去哪里了呢？

所有的钱都是从银行出来的。你拿30万缴纳首付，贷款70万购房，银行就放出70万贷款。开发商拿到100万，用于交税、给建筑公司、销售公司等房地产产业链上各类公司。

最终这100万进入了房地产老板、建筑公司老板、销售公司老板以及产业链上各类公司员工的口袋。缴纳的税款，则被用于给老师发工资，修路建桥，政府公务员开支，军队建设等等。

我此前讲过《房子是货币的蓄水池，还是水龙头？》，通过房地产，银行把居民的储蓄加杠杆向社会释放资金，房地产是货币的水龙头。

如果按照古典经济学讲，货币增加与商品增加相匹配。把牛皮变成皮衣、皮鞋，增加了牛皮的价值，就需要对牛皮制品进行计价，这就需要增加货币量。

但是通过制造商品增加货币的速度太慢，货值太低。一套房子几十万，几百万，这就可以增发更多货币。

如果印钱速度与社会经济发展匹配，是极好的。这时候，房子的需求和供给是相对平衡的。但是一旦房地产持续扩张，土地交易价格持续攀升，房地产就变成了吸血鬼，就成了虚拟经济。供应远远大于需求，这个商品就不再具备增发货币量的能力。

在《要投资房地产发财么？倾家荡产那种！》一文中，我有举例：100户居民，购房只花了6500万，但是现在人均200万元的房产，总价值2亿元。这正是房价上涨导致的财富增加。

这就是大家所说的“蓄水池”概念。但是房价下跌后，这2亿元的财富就会直接缩水，比如房价腰斩，就会变成1亿元。但是并不意味着市场上的钱就多出1亿元。因为那2亿本来就是虚的。

所以，房价下跌不会导致物价上涨，只会导致物价下跌。因为，房租成本以及各类相关成本都会因房价下跌而下跌。所以，房价下跌对居民生活来说，是一件好事。日本房价下跌70%之后，日本物价20多年来没有上涨，一直十分平稳。

现在之所以不敢再像2008年，2015年那样救市，是因为通过楼市增发的货币量已经十分巨大，居民人人背上贷款。有个数据是，房贷的占比已经到了居民储蓄的70%以上，居民无法继续加杠杆了。

这就像是一辆上坡的汽车，油门已经踩到底，如果再继续踩，可能直接拉爆了。所以，现在房地产公司的债务问题，只能让开发商想办法解决。而且银行已经对恒大的债务提前进行了保全和账户冻结，只要银行不出问题，就不会有系统性金融风险。

至于购买恒大理财的，买了恒大房子的人，以及恒大的供应商们，只能听天由命，自认倒霉了。

我一直提示楼市风险，遭到许多读者的批评，甚至辱骂。现在终于可以给楼市下结论了：

第一，房地产的上行周期结束了。从房产数量看，城市已经建设完成，郊区和三四线城市库存严重过剩，空置率十分可怕。很多三四线城市的房子，100年不再建设都住不完。

而且很多地方已经演化出通过免费旅游诈骗老人买房的产业链。如下图：

这些郊区和小城的房子多可怕呢？看下图：

从人口看，2021年开始人口会出现减少，老年人口增加，死亡人口每年1000多万，会腾出许多房产。

房地产企业的主要营收依靠建设新房子和涨价。如果没有那么多的建设需求，其营收增长就无法维系，其市值就面临崩塌。

而且由于房子销量下滑，库存量大，房地产公司回款速度慢，导致前期扩张欠下的巨额债务面临偿还困难的情况。现在的楼市可谓是寒冬中的寒冬。

第二，房地产企业不具备转型能力。

股价持续上涨的企业，依靠的是业务范围的扩张，市场的扩张，技术创新提高利润。比如，腾讯公司，上市以来涨了1000多倍，还在以年20%以上的增长率继续增长。这是因为游戏业务拓展到海外，产业互联网和金融业务蓬勃发展，推动了营收和利润的持续增长。

前几年，万科、恒大、碧桂园都在搞房地产转型，转型文旅、机器人、汽车之类的，最后大家发现转型的结果仍然是变个花样盖房子卖房子。

房地产企业的营收增长，依靠不断盖新房，利润增长靠房价增长。而接下来面临的是新建房产面积下跌，以及全国上下房价泡沫巨大，所以根本无法继续增长了。

第三，行业没落，行业内企业难幸免。有人说，小开发商死了，大开发商就会马太效应。这个说法十分可笑。

中国的房地产泡沫十分巨大。而解决房地产泡沫的最有效办法是，利用经济发展化解金融风险。

这个行业目前处于冰封状态，也不会回暖，不敢回暖。最好的结果是冰封，也可能出现最差的结果!

整个行业都在走下坡路，一荣俱荣一损俱损，所有企业都无法幸免。那些负债率高，偿债能力差，风控差的房地产公司必然先倒下。而其他地产公司，好日子也一去不复返。地产公司老板将彻底离开中国富豪排行榜，地产股再也不是优质投资标的。

最近恒大的事情，可以回顾文章：要投资房地产发财么？倾家荡产那种！

特别说明：文章不构成任何投资建议，股市有风险，交易需谨慎。磐石之心公众号每晚聊投资，不见不散，敬请关注。返回搜狐，查看更多

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