原标题：行业迎来新周期，精装市场暖意初现

行业发展趋势

一、中长期来看，我国进入到城镇化发展中后期阶段，地产市场呈现新特征，规模需求仍然存在

2021年末，我国常住人口城镇化率达64.72%，整体进入到城镇化中期向后期的过渡期、转型期和变革期。按照发达国家发展的一般经验未来城镇化将呈现速度放缓、动力升级、模式更新、路径调整以及形态转变5个特点，对地产行业的影响也将在需求侧、供给侧和管理侧分别表现出来。

预计在城镇化中后期地产发展将呈现以下几个特点：

1.开发规模更趋平稳：新建住宅规模总体呈现稳中缓降的趋势；根据国家公开数据统计显示，“十四五”期间我国的住宅新开工规模预计在3500-3800万套之间，相较于“十三五”期间的10000万套，同比下调62%；

2.住房需求更为多样：除住宅外催生了大量高科技园区、共享办公等新产品。城镇化率的提升，城市人口的集中度进一步加强，居住、办公、商业、产业等多方向需求的延伸，对于住房的需求更加多样化，未来商品房、保障房、租赁住房、产业配套公寓、商住两用公寓等多种居住产品形态将百花齐放；

3.开发模式更为兼顾：新建住房和老旧小区存量住房改造统筹兼顾，刚性需求叠加城市居民的周期性的改善升级需求，刚需产品与改善产品并存逐步成为市场主流；

4.融资方式更为现代：融资机构多元化、融资工具多样化；短期内国家对于当前企业资金监管严控会造成企业的阵痛，但也会倒逼开发企业寻找除银行以外其他的资金来源和融资方式；未来开发企业的更加公开透明和多样化，金融风险减低；

5.开发空间更为聚焦：大城市取代中小城市、郊区取代城区成为房地产开发的重点区域；从拿地端看，2021年TOP房企重新回归到一线、新一线城市，虽有政策控制但重点城市的人口吸附力仍是地产市场发展的源动力；城市核心区土地资源紧缺，使得开发空间外围的持续扩张；

6.开发理念更为人性：从注重数量优先转向品质提升；居住需求的升级，加之地产大环境从粗暴增量转向存量的红海竞争，使得地产开发转向精细化、品质化；

7.市场价格更为复杂：长期房价涨幅趋缓，但短期受到政策影响、国际经济环境、以及地区性发展差异等波动性增强，全国性、地方性的暴涨暴跌周期性发生

8.住房保障更为完善：积极发展保障性租赁住房。2021年11 月住建部发布《关于做好 2021 年度发展保障性租赁住房情况监测评价工作的通知》，提出在“十四五”期间大力增加保障性租赁住房供给，力争新增保障性租赁住房占新增住房供应总量比例达到 30%及以上。并且在配套政策上，政府将从土地、资金、金融、减税降费和行政审批优化等多维度、多层次对保障房建设提供支持。

二、未来中国的城镇化仍有至少十年发展期，10年内仍有超过5千万的住房需求刚性存在

1.2020-2030年，中国约有1.3亿人口的城镇住房需求

2020年中国城镇常住人口达9亿，常住人口城镇化率为63.9%；2030年，中国人口14.5亿左右，城镇化率约71%，2030年中国城镇常住人口达10.3亿，城镇常住人口将较2020年再增加约1.3亿

2.2030年，中国将有5千万套住房需求

家庭人口规模从1982年的4.41人，减少到2010年的3.1人，城镇家庭户均人口更低，仅为2.62人

数据来源：国务院《国家人口发展规划（2016-2030年）》

2022年行业预期

整体预期：各地积极救市政策频出，房地产市场整体开启新一轮上升周期。预计从住房金融环节开始，对资质优良的房企提供合理的流动性支持，包括开发贷、债券、租赁住房信贷等融资方式边际改善，加上地方政府房地产调控政策的全面放开，将促进房地产行业的逐步回正乃至上行。

政策趋势-截至2月底超过40个城市 “松绑”政策公开实施，多数城市政策主要围绕几个方向：1.利率下调；2.公积金贷款政策宽松；3.商业贷款周期缩短；4.此外部分城市有购房补贴、人才补贴等等；3月1日以郑州“十九条”为代表的全面系统松绑政策成为全国范围内开启“救市”政策的信号，预计接下来将会有更多城市加入到“救市”行列中，政策全面放宽指日可待。

土拍趋势-土地市场将呈企稳态势，随着金融政策的放宽，企业融资回暖，除了大型房企外，预计二季度后部分中小民营房企也将逐步回到土拍市场。

开工趋势-新开工或将触底反弹，预计2022年上半年新开工情况表现依旧不容乐观，而下半年新开工有望在开发贷边际改善的推动下，增速料有所回升，全年跌幅将较2021年有所收敛。

销售趋势-上半年销售规模稳中有降，下半年有望企稳。受去年同期高基数影响与市场成交上半年保持低位，各城市持续分化，一二线市场需求及购买力仍旧坚挺；房地产市场需求由原先的有房住向住好房进阶，改善性需求持续释放。房地产市场主要矛盾转向结构性问题，意即核心一、二线城市市场依旧供不应求，但多数三、四线城市市场供求基本平衡甚至供过于求。

规模预判

成交规模-2021年全国商品住宅总成交规模约为15.7亿㎡，成交量持续上涨，涨幅1.1%；在行业整体维稳态势下，住房需求稳步释放，2022年预计成交规模持续维稳在15亿㎡左右

供应规模-买方市场下，需求决定供应；结合土地端及待售新房综合分析，新增（土地）+存量房（待售住宅）仍有规模比例，2022年市场供应规模总量仍超过21.6亿㎡；

1.2021年全国住宅用地成交总规模为16.5亿㎡，假设本年度宅地在2022年全部投入市场；

2.截至2021年底全国商品住宅待售规模总计约51023万㎡；

精装规模-买方市场下，需求决定供应；预计2022年精装修规模渗透率上行，规模持平微涨，总量预计在286-315万套

1.2022年住宅新开工面积保守估计与2021年持平约为14.6亿㎡（约1200万套），考虑市场需求及其他综合向上因素等，预估新开工面积将在15-15.5亿㎡范围（约1250-1300万套）；

2.综合奥维云网新开盘项目监测数据，2021年监测城市新开盘总规模约为837万，精装修规模286.1万；预计2022年保守预估情况下，考虑到新建住宅保障性租赁房对市场需求影响，但精装修渗透率会进一步上升，精装规模与2021年持平为286万套；考虑市场需求不变及其他潜在向上因素等，在假定新开盘规模相对不变的情况下，根据精装率渗透率37.7%预测（精装率提升3.5个百分比），预估2022年精装总规模约在315万套。

部品规模-假设取乐观预测值2022年预测数据315万套，评估部品22年规模，大部分部品均超过300万套；受未来精装渗透的影响，预计增长较快的仍是舒适类、职能类部品，基础部品渗透率变化幅度较小。

数据来源：奥维云网（AVC）预测数据返回搜狐，查看更多

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