登上资本市场舞台以来，碧桂园服务陆续鲸吞多家大型物业公司。

大规模收并购与外拓后，碧桂园服务成为当前已知的首家在管面积（除三供一业业务）超8亿平方米的物企，合约面积也超16亿平方米。

“大”，是外界对这家“巨无霸”公司的直观印象。

今年来，碧桂园服务的发展思路变了，在年喊出“大规模并购时间已去”后，8月24日的中报业绩会上，首席财务官、联席公司秘书黄鹏明确表示，“以规模为目的的收购至少在相当长一段时间不是我们的重点，今年没有大的物管合约收购计划。”

与此前“既要又要还要”的勃勃野心相比，碧桂园服务不再“贪婪”，转而更加重视内功修炼。

“期中考及格”

“期中考试结束，及格；期末考试开始，努力。”业绩发布会结束后不久，碧桂园服务执行董事、总裁李长江在朋友圈如此写道。

用“及格”来形容碧桂园服务上半年的成绩，稍显谦逊。

2022年上半年，碧桂园服务营收同比增长73.5%至200.55亿元，毛利同比增39.6%至53.87亿元，股东应占净利润则同比增长21.9%至25.76亿元。虽增速较此前有所放缓，但仍较为可观。

毛利率则同比减少6.5个百分点至26.9%，各业务线毛利率均有不同程度下滑，与行业趋势一致。

针对净利与营收增幅出现“剪刀差”及毛利率水平下降，黄鹏解释称，收并购后的无形资产摊销、疫情带来的成本增加、管理层员工下放一线带来的成本转移等都有所影响，是相对偶发因素。

持续保持高增长，收并购功不可没。黄鹏透露，公司收并购后的整合效果非常不错，业绩逐步释放。

“收购的几十个股权公司基本没有商誉减值。股权公司业绩与人效也有较大提升，并融入了碧桂园服务的数字化管理运营体系。人才方面，股权公司与碧桂园服务之间设置了负责人轮岗，促进融合更加顺利。”黄鹏表示。

碧桂园服务在市场化拓展上的努力也应当被看到，黄鹏介绍，“上半年我们新拓合约面积超7千万平方米，共拓展签约864个项目，平均每天拓展4.7个。”

市场化拓展成效意味着碧桂园服务的质量得到了市场认可。上半年，其不含城市服务的公开招投标项目中标率保持超50%的水平。

受楼市环境影响，物企在增量住宅市场的拓展受牵连。而居民对物业的需求与重视程度提升，大量存量住宅为物业行业带来机会。

“大家以往都聚焦增量项目，在房地产市场投资与销售承压放缓的情况下，存量市场成为了新的竞争领域。品质与品牌运营水平高的物企影响力更大。”黄鹏说，上半年，公司新增存量项目数量占新签项目数量的比例达67%。

而作为“天资”并不完美的后进生，碧桂园服务拓展一二线城市项目的努力也值得肯定。

由于关联开发商重仓三四线城市，碧桂园服务的业务布局存在先天不足。但这一局面不断改善，上半年该公司在一二线城市的管理面积占比提升至44.6%，较去年底的41%增加近4个百分点。

“严格遵守五独立”

碧桂园服务的业务基本盘依然很好，城市服务、增值服务等业务前景也有望为行业带来新的增长故事。

一定程度上，行业最大的不确定性来自于关联方。

物业是能产生持续现金流入的优质资产。自去年多家房企出现流动性问题以来，部分房企无奈出售物业公司套现还债，个别企业还出现违规输送的问题。

身处其中，碧桂园服务也备受质疑，多次出面撇清与关联方的关系。业绩会上，公司管理层再次强调了公司的独立性。

“我们的公司治理一直坚持五独立，人员独立、财务独立、资产独立、机构独立、业务独立。”黄鹏强调。

黄鹏进一步称，“财政上碧桂园服务不依赖于任何人，自身发展轨迹也是市场化、公开透明的；上市以来公司董事会、股东会及信批也从未违规，严格遵守相关规则，保护投资人权益。”

从业务面看，碧桂园服务对关联方的依赖程度进一步降低，物管业务来自关联开发商的收入占比由上年同期的69.9%减少至41.5%，来自独立第三方的收入占比达58.5%。

资金层面，市场上已有物业公司输血开发商的先例，外界对碧桂园服务与关联方的交易也格外关注。

截至6月底，碧桂园服务贸易应收款项规模为130.35亿元，来自关联方的贸易应收款项占比为4.27%，共5.56亿元，去年底则为8.82亿元。

“我们关联方的业务往来欠款是正常的，相对我们这么高的营收规模，占比很低，跟以往规模并没有显著变化。”黄鹏表示。

或为进一步与关联开发商脱钩、向资本市场展现公司的独立性，中报发布当日盘后，碧桂园服务发布了一则“非执行董事辞任”公告，杨志成、伍碧君辞任公司非执行董事职务，以便更专注于处理碧桂园控股事务。

至此，碧桂园服务董事会成员中，来自地产母公司的高管仅余杨惠妍。

“狠抓内功，迎难而上”

相较去年接连吞下多家大型物企的“激进”，碧桂园服务今年来只作出一笔大型收购，以不高于31.29亿元的价格收购百悦智佳服务93.76%股权。

今年来，碧桂园服务高管也多次强调大规模收并购的时间已经过去，不再追求规模与合约的叠加。

外部环境的变化与内部发展需要促使碧桂园服务转变发展思路。

“似乎一切都发生了变化，超预期的新冠疫情多点爆发，房地产行业萎缩不前，国际环境更为严峻，中国经济受此影响艰难前行，物业行业也不例外受到影响。”李长江在业绩会致辞中说道。

但碧桂园服务仍然信心十足，选择狠抓内功，迎难而上，“物来顺应，偌大的世界，当然有碧桂园服务的一席之地。”

规模与利润不再是唯一追求，碧桂园服务有了更重要的追求——多做社会价值，多创新服务，多创造产品。

“如果在规模和利润增长上抓得太紧，可能会丧失一些机会。尤其是当前居民消费与房地产投资逆势的环境下，过度追求规模与利润可能在业主和市场两端都有比较大的压力。”黄鹏认为。

据黄鹏介绍，下一步，碧桂园将在投后融合、产品服务创新、财政优化上做得更好，适当稳健一些，聚焦有回报的利润、服务满意度和社会价值。

相应地，碧桂园服务适当调低了全年业绩指引，预计2022年收入增幅不低于40%，核心净利润保持20%—30%的同比增幅。

此外，碧桂园服务加强了应收账款“三缴一流”工作管控，即追缴、收缴、预缴和现金流的强化，将现金流作为生命线，并改进了收费渠道与工具的自动化与线上化。

上半年，碧桂园服务经营性现金流量是利润的0.9倍，2021年同期仅为0.2倍，管理层希望这一指标将来能超过利润。同时，应收账款规模增速放缓，增幅为26.7%，去年全年增幅则为142.9%。

服务质量与社会责任上，李长江表示，公司继续坚持人才战略、提升团队素质，将高层次人才作为未来团队核心力量加以培养。2022年，碧桂园服务总部所招录本科及以上人才超500人，是上年的2倍还多。

#雾里寻光